Übergabeprotokoll Auszug & Wohnungsauszug — Darauf müssen Sie achten

Der Auszug ist der kritischste Moment im Mietverhältnis: Hier entscheidet sich, ob die Kaution vollständig zurückgezahlt wird oder ob Abzüge drohen. Ein gründliches Übergabeprotokoll beim Auszug schützt beide Seiten — Mieter und Vermieter.

Was unterscheidet das Auszugsprotokoll vom Einzugsprotokoll?

Beim Einzug wird der Ist-Zustand dokumentiert. Beim Auszug wird der aktuelle Zustand mit dem Einzugszustand verglichen. Der Fokus liegt auf der Frage: Welche Schäden sind neu entstanden, und gehen sie über normale Abnutzung hinaus?

Das Auszugsprotokoll ist daher detaillierter und prüft jeden Raum aspektbasiert: Wände, Böden, Fenster, Heizkörper — jeder Bereich wird einzeln bewertet.

Aspektbasierte Prüfung: So geht es richtig

Die aspektbasierte Prüfung bedeutet, dass jeder Raum nach einzelnen Kategorien bewertet wird, statt nur eine Gesamtnote zu vergeben. Für jeden Aspekt wird festgehalten:

Vertragsgemäß: Der Zustand entspricht der normalen Abnutzung
Mangelhaft: Es gibt Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen

Typische Aspekte je Raumtyp:

Wohnräume: Wände, Böden, Fenster, Heizkörper, Decken
Bad: Fliesen, Armaturen, Silikon-Fugen, Sanitärobjekte
Küche: Einbauküche, Geräte, Arbeitsplatten, Armaturen

Mängel richtig dokumentieren

Werden Mängel festgestellt, müssen diese konkret und nachvollziehbar dokumentiert werden:

Beschreibung: Was genau ist der Mangel? (z. B. „Zwei tiefe Kratzer im Parkett vor dem Fenster")
Fotos: Mindestens ein Nahaufnahme- und ein Übersichtsfoto pro Mangel
Bewertung: Handelt es sich um normale Abnutzung oder um einen Schaden?
Verantwortlichkeit: War der Mangel bereits beim Einzug vorhanden?

Wichtig: Mängel ohne Fotodokumentation sind im Streitfall kaum durchsetzbar. Mit Protocasa werden Fotos direkt dem jeweiligen Raum und Aspekt zugeordnet — nichts geht verloren.

Schönheitsreparaturen und vertragliche Pflichten

Viele Mietverträge enthalten Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Dazu gehören typischerweise:

Streichen der Wände und Decken
Streichen der Heizkörper
Streichen der Innentüren und Fenster (Innenseite)

Aber Achtung: Viele ältere Klauseln sind unwirksam. Der BGH hat starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt (BGH VIII ZR 178/05). Auch die Pflicht zur Renovierung bei Auszug ist nur wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde (BGH VIII ZR 185/14).

Prüfen Sie daher Ihren Mietvertrag sorgfältig — und dokumentieren Sie den Einzugszustand genau.

Nachbesserungsfrist (Nachbesserungsfrist)

Werden beim Auszug Mängel festgestellt, kann der Vermieter dem Mieter eine Nachbesserungsfrist einräumen. Das bedeutet:

Der Mieter erhält eine festgelegte Frist (typisch: 14 Tage), um die Mängel selbst zu beseitigen
Die Frist, die Mängel und die Bedingungen werden im Protokoll festgehalten
Nach Ablauf der Frist findet eine erneute Begehung statt
Werden die Mängel nicht beseitigt, kann der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen

Die Nachbesserungsfrist ist ein faires Instrument: Der Mieter kann günstiger selbst reparieren, der Vermieter muss nicht sofort Handwerker beauftragen.

Kaution schützen: So gehen Sie vor

Die Mietkaution (maximal 3 Monats-Kaltmieten) ist der häufigste Streitpunkt beim Auszug. So schützen Sie Ihre Kaution:

Als Mieter

Vergleichen Sie den Auszugszustand mit Ihrem Einzugsprotokoll
Beseitigen Sie offensichtliche Schäden vor der Übergabe
Akzeptieren Sie keine pauschalen Schadensbeschreibungen — verlangen Sie konkrete Angaben
Unterschreiben Sie das Protokoll erst, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind
Notieren Sie Anmerkungen und Vorbehalte direkt im Protokoll

Als Vermieter

Dokumentieren Sie Mängel mit Fotos und konkreten Beschreibungen
Unterscheiden Sie klar zwischen normaler Abnutzung und Schäden
Setzen Sie bei Mängeln eine angemessene Nachbesserungsfrist
Holen Sie Kostenvoranschläge ein, bevor Sie Kautionsabzüge berechnen
Nutzen Sie ein strukturiertes Protokollformat

Normale Abnutzung vs. Schaden — Wo ist die Grenze?

Diese Unterscheidung ist entscheidend und sorgt regelmäßig für Streit:

Normale Abnutzung (kein Abzug)	Schaden (Abzug möglich)
Leichte Verfärbungen der Wände	Großflächige Nikotinverfärbungen
Kleine Dübellöcher	Große Löcher oder viele unverschlossene Löcher
Leichte Laufspuren auf dem Boden	Tiefe Kratzer oder Wasserschäden
Minimale Kalkablagerungen	Schimmelbefall durch falsches Lüften
Leichte Druckstellen im Teppich	Brandflecken oder Risse

Häufige Fragen zum Auszugsprotokoll

Was passiert, wenn Mängel beim Auszug festgestellt werden?

Werden Mängel festgestellt, die über normale Abnutzung hinausgehen, kann der Vermieter eine Nachbesserungsfrist setzen. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Mängel selbst zu beseitigen. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter die Kaution zur Schadensbeseitigung einbehalten.

Was zählt als normale Abnutzung?

Normale Abnutzung umfasst Gebrauchsspuren, die bei vertragsgemäßem Gebrauch entstehen: leichte Verfärbungen der Wände, minimale Laufspuren auf dem Boden oder kleine Dübellöcher. Schäden wie Brandflecken, tiefe Kratzer oder Wasserschäden gelten nicht als normale Abnutzung.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

Der Vermieter hat in der Regel 3 bis 6 Monate Zeit, die Kaution abzurechnen. Für offene Nebenkosten darf er einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt.